嘉和永华装饰全程咨询服务：关于收房的几个核心问题 


    问：收房程序

    按照开发商规定的收房程序是我们先交各种费用，然后有物业和销售陪同看房/签验收，最后签物业合同。如果我们想先验房签合同，开发商就不视同于收房，我们反映的房子问题就得不到解决。开发商这样规定是否合法？ 

    答：开发商交房应严格按房屋买卖合同的约定进行房屋交付，而不能单方面附加交付条件，只有钥匙交给您才算交房，如果因为开发商在未得到您认可的情况下单方面附加交付条件造成房屋没有交付，开发商应承担延期交付的责任。 

    问：采暖费

    我的房子11月27号交的房，因为出现了墙体/地面裂缝，塑刚纱窗变形等问题一直没有收成，而且那时小区还是工地，地面还有浦管道的壕沟没填，连甬路，围墙都没有，更别说草地和花园了。我想知道像这样没有完工的小区是否达到收房所需的要求？我们是否可以要求免交这一段时间的物业费？因为开发商没有及时解决房屋问题，致使我没能及时收房，现在采暖季已经过去了，我是否可以拒付上年度的采暖费？ 

    答：如果开发商交房时能提供《竣工备案表》，按目前规定是可以交房的。如果开发商按合同约定交房，您不收，您也要承担不收房期间的物业管理费和供暖费，如果开发商没按合同约定交房，或因开发商附加交房条件引起双方意见不一致造成您没有入住，物业管理费和供暖费当然不用交。 

    问：契税的缴纳

    开发商要求收房时必须缴纳契税，却不给税单和房产证办妥的期限。而且规定不交契税不给钥匙，我应该怎么办? 

    答：开发商不是收税单位，它没有权力让您把契税交给它(除非你们的合同有约定)，如果它说是代收，您可请它出示委托代收单位的证明，开发商可以规定不交契税不给钥匙，不等于您要遵守这个规定，因为您和开发商是平等的买卖合同关系，不存在它要求您的权力，此问题您可到北京市房地局投诉。 

    问：房屋问题

    像上面说的，我的房子出现了裂纹等问题，开发商说小区已经通过了相关质量验收，出现裂纹是施工工艺的问题，但是已经达到现有国家施工要求，所以他们认为房屋没有问题，我不应该小题大做。而且一再强调因为我没办收房手续，物业不负责为我服务，所以即使房子有问题也只能等我收房交钱之后再说。但是我担心他们会一拖再拖。对这方面您有什么建议吗？ 

    答：如果开发商取得了《竣工备案表》，您不能证明房子出现了裂纹等问题是结构性质量问题，您不能因此拒绝收房，但不等于开发商可以因您不收房而拒绝保修“工艺问题”，这和物业公司没有关系，这不属于物业公司的服务范围，而是属于开发商的保修范围，费用应由开发商自己承担，和您入住时缴纳的物业费没有关系。 

    问：阳台和花园面积

    我买的是1层，按照当初合同约定，开发商送了我一个约54米的花园。因为房子还有一个封闭的近8平米的阳台，阳台离地面约1米高，通过一个铁艺楼梯进入花园。那我认为既然是送花园应该把阳台和楼梯面积刨除在外，因为我已经付了阳台的费用，而花园面积是送的。但是开发商解释说按照法律规定，我买的是悬空的阳台的面积，而阳台下面地面的面积是不属于我的。对此我十分不明白，不知您可否告知一二。 

    答：看不明阳台下面地面的面积属不属于您对您有什么影响。您合同约定“送”对您不利，将来其它业主如果主张权力，您很麻烦。 

    问：房款退费

    我的房子签合同的面积比实测面积多0。6平米，开发商要退相关房款。但是要等一年之后集体退。我是否应该要求他们在收房时就退我房费？ 

    答：您可以要求，但合同没有约定退款时间，您的要求不一定能成功。 

    问：房款/物业发票

    从去年3月交定金开始，开发商一直给我们出具的是资金往来发票，拒绝开正式发票。单据我所知资金往来发票去年6月已经被废除了。开发商这样的行为是否触犯了工商管理方面的法规？ 

    另外关于物业的各项收费，也都是一张收据完事，比如挪煤气表收费100-600，挪可视要100等等。他们这种做法是否也违规？ 

    答：期房开发商使用资金往来票的很多，但交房时应该换成正式发票给您。 

    物业公司收取各项费用应该开正式发票。 

    进一步问题请咨询税务管理部门。 

    问：班车

    在签合同是我们要求开发商约定班车问题，开发商信誓旦旦的承诺会提供班车，决不食言，于是我们就没坚持此项的约定。但是我们现在入住时，物业告诉我们班车取消了。因为我们的房子在通县，开发商在广告和楼书上写明的班车是我们决定买房的要素之一。现在开发商以当初合同未约定为由拒绝提供班车。有什么依据我们可以要回班车呢？或者我们是否可以以此退房呢？ 

    答：如果有文字东西(比如广告)可以向开发商要求其兑现广告承诺，而不是向物业公司要求，也可向工商部门投诉，但由于合同没有约定，您无法以此要求退房。 

    问：业主委员会

    因为开发商按开发前后将项目化为不同小区，我们是第3个小区，到整个小区完善尚需3年左右的时间。开发商以入住率不足拒绝成立业主委员会。我们想成立一个临时的业主联会可以吗？开发商会不会不承认？我们应该怎样做呢？ 

    答：你们入住2年即可要求成立业主委员会，那时无须考虑入住率问题，现在你们可以自己成立业主小组，无须报批或备案，有关规定请看【业委会联盟】主页【管委会政策】中的516号文件规定。